購屋新模式 社區土地信託

你是否擔心隨著房價、地價不斷的上漲,自己或下一代很可能再也買不起房子?
現在,市場上有一種新的置業模式─社區土地信託─正在悄悄崛起,它將減少高昂的置業金額負擔,並很可能成為一種新的購屋模式。

今年五月,Waratah社區土地信託協會(Waratah CLT Assosiation)在雪梨的Bondi區成立。它們引進了在英美和部分歐洲國家已行之有年的社區土地信託,希望能將一種新型態的購屋模式帶到澳洲來。
在這個模式下,土地由信託所擁有,屋主僅需負擔地面屋舍的費用,因此可大量減少貸款金額。而在社區土地信託的契約中,地面屋舍由屋主自擁自住,並帶有轉賣對象及增值幅度的條件限制,如此一來,不僅能夠避免房市炒作,增值的產權報酬部分回饋給賣家,其餘回到土地信託,提供信託一個持續運作基礎,並讓現在與未來的購屋者都能夠負擔得起房價,可謂一種多贏的置業型式。
參與Waratah信託、Sydney Credit Union主管之一的Mark Swivel認為這樣的模式聯合了社會與市場兩邊的優勢,可能可為當前澳洲的「房價支付力危機」提供部分的解決方案。另一位參與該信託的西雪梨大學都市研究中心Louise Crabtree博士也認為,這是種「財務面向保守、社會面向進步,並能夠吸引許多人的購屋模式」。透過這樣的模式能夠平衡租屋、社會住宅和由私有開放市場機制所決定的遊戲規則之間的斷層,讓更多人有能力負擔買房。

什麼是社區土地信託?

社區土地信託(Community Land Trust,CLT)為土地信託的一種。它通常由非營利組織購買、永久持有土地並加以管理,並有委員會凝聚居民共識以達到社群的共同利益。
例如由剛卸任的澳洲綠黨主席Bob Brown成立於1991年的澳洲荒野遺產協會(Bush Heritage),當時為了保護數百公頃具保育價值的林地不受伐木業者砍伐,在資金不足的

情況下冒險標下這些林地,並使用自己獲頒的環境保護獎金支付部分款項,其後對外募款付清餘額,並正式成立了以環境保護形式存在的土地信託。塔斯馬尼亞土地保存組織(Tasmanian Land Conservancy TLC),也是運用大眾捐款購買與保存管理具生態保育價值、瀕臨絕種的生物棲地或稀有生態系的私人土地。

CLT並不僅限於購買、管理用以供居住的土地,也可能因社區有機農場開發、文化遺蹟維護、環境或野生動物保護等非營利目的購置社區共有土地。

以提供可負擔住宅為目標的CLTs為例,它與一般由政府建造管理的公共房屋或國宅不同,除了獨立的家庭房舍外,也可以建蓋宿舍、生態村、合作社、共同住宅(co-housing),以滿足不同收入水平的家庭單位。此外,CLTs成立的目的不僅是為了「鎖住」土地的價值以提供價格較低廉的房子,避免房地價經仲介或市場干預而大幅上漲,或人類共享資源的佔據或壟斷,它亦強調成員參與社區事務的發展模式及永續、經濟、節能的生活方式,並採用問責管理制度(accountable governance)。成員可以租賃或購買房子,但必須要自住,不能用來投資或轉手租出。在這樣的模式下,CLT通常也備有服務性質的社區設施,例如長者或幼兒看護中心、社區菜園、社區商店、慈善中心和開放空間等。

現在世界各國陸續發展出了各種不同形式、不同目的的CLT,不過它們的共同特色在於獨特的產權擁有方式,以及共同自主的管理模式。有些CLT由成員共同註冊成非營利機構並融資購買土地,有些則透過募款或土地捐贈來取得土地資源。它們目的都在於保留土地或資產,讓一些沒有能力購置產業的社區居民能夠擁有自己的房舍或共同的資產(例如生態保留區),並為社區居民實現均等共享的資源、福利或對生態家園的願景。

運作模式

CLT的概念是出自於認定土地是有限的資產,而隨著社會進步和人口上昇,土地會自然的增值。而自然增加的土地價值不需透過房仲「經手」,在轉手過程中無形造成價值的分散及地價上漲,而是會「回收」到信託裡,間接直接由下一代的屋主「繼承」,以確保未來的屋主仍有能力成為信託的一部份。致力於土地正義的Prosper Tasmania主席Leo Foley分析,CLT模式的成功,在於它獨特的運作模式:

- 所有權與使用權分離:
CLT讓居民可以購買並擁有社區土地上的房子。當CLT賣房子的時候,它將房屋下的土地透過長期契約(一般為99年)租給屋主,合約並可更新,讓居民及居民後代能夠擁有土地使用權,當居民遷出時,CLT有權再將房屋所有權購回。
- 下屆屋主仍有能力購屋:
當CLT土地上的屋主決定搬走時,他們可以將房產賣掉。不過土地契約規定屋子必須要以可承擔的合理價格賣回給CLT或另一個入住家庭。新屋主必須自行支付購屋、改建或翻新費用,並維持原租約繳土地租金給CLT。
-屋主權利與義務:
CLT模式下的屋主與一般的業主享有相同權利,例如隱私權、租地使用權保障、房屋專用權、遺贈權等。而在租地契約上也會說明土地維護的責任及房屋價值的計算方式。
有人會問,房屋本身不是一種貶值資產嗎?這就是「租地契約」保障購屋人的部份。契約裡先訂定了轉手時的估價公式,一方面確保賣主能享有公平的利得,一方面將房屋價格保留於可負擔的範圍,因此當房屋轉賣時,轉賣利潤是有限的,而所得的利潤與信託共享,如此一來便可以保障對信託持續的補助和支持。契約上也說明了維護、使用、繼承和翻修等
標準。

管理方式

會員組織

CLT通常採行「會員社團法人制」,會員繳交年費加入CLT,並有會員推選出的董事會。通常投票會員分為兩組,一組由居住在CLT社區的居民或以其他形式使用CLT土地的成員組成,另一組是對CLT事務有興趣的社群成員,包括鄰近CLT的社區居民或希望購買CLT居所的人。

董事會架構

CLT的事務由董事會 代表執行。通常CLT的董事會包括三類董事─社區居民代表、非社區居民代表、泛社區利益代表。這樣的形式可以平衡的保護居民和整個社群的權益。

託管人選舉

選舉方式有很多種,最常見的就是由社區成員、非社區成員及泛社區成員各選出三分之一。

信託和託管人

社區土地信託裡的「信託」概念與一般法律定義不同。社區土地信託的會員選出託管人,而託管人的主要義務有三:

  • 保護租約下定義的使用者使用權
  • 將社區土地信託所收到的土地租金以公平的方式分配到社區之中
  • 保護屬於所有人的自然資源,使其不受到生態及人為破壞

這些信託的職責在信託章程與信託與使用者的租賃契約中會有清楚的說明。

售 價

因為CLT成立的目的是為了確保房價可讓人負擔的起,因此房屋售價就格外重要。通常CLT會制定一套公式來計算房子轉賣的價值,不同團體的計算基礎可能會各有不同,例如:
依指標公式:這個模式以消費價格指數 (CPI)為基礎來計算轉售價格,只計算房價。
依估價:估價人依屋主擁有房屋期間的增值率來決定房屋增加的價值,或購屋時所預設的增值比率(例如25%)。
依列述公式:將屋主所做的改善或增建項目價值加到原屋價之上,折舊率比較低。

確保支付能力

租賃
CLT協助收入較低的家庭以「租買協定」的方式購買房子,亦即具潛力的購屋者能先以租客身份搬進房子裡,直到租客將財務安排妥當取得貸款。
過渡住所
具潛力的買家在繼續發展他們的工作和經濟能力時,CLT會提供買家過渡時期的居所。當他們達到經濟獨立的時候,他們能夠享有優先權入住CLT的房子。
資源中心
CLT會在購屋流程中協助具潛力的買家,例如舉辦講座、工作坊、提供資訊出版品或諮商服務等。

社區土地信託原則

雖然目前尚未有世界通行的規範,但成立社區土地信託通常需要遵循幾項大原則:

  1. 社區土地信託是承諾為了促進經濟正義和為了低收入的人群經濟賦權而存在的組織。
  2. 社區土地信託主要存在的目的是為了提供中低收入族群擁有土地、房子和經濟的機會。
  3. 做為土地和其他資源的管理者,社區土地信託有責任確保這些資源的使用是符合環境、生態和經濟原則的。
  4. 做為發揚經濟正義的組織,社區土地信託應該教育社區關於不公平經濟的成因,和透過CLT模式如何能夠改善這些問題的方法。

總結來說,社區土地信託模式可以:

  • 為社區中低收入戶居民提供可供應的房價
  • 促進居民對房屋的擁有能力和控制權
  • 為未來居民保留房價支付力
  • 保留公眾投資的價值作為社區長期的利益
  • 取得地方土地利用以減少空屋佔有率
  • 為社區行動建立一個有力基地

雪梨的Waratah社區土地信託盼在年底前能夠透過遺產贈送、取得閒置公有土地和其他政府投資項目、慈善家獲民間融資、企業基金會等方式來獲取土地。在維多利亞州的Castlemaine也有另一個類似組織Mount Alexander Community Land它們已透過了遺贈的方式取得了一些地產。

Mount Alexander Community Land的成員Grace Mccaughey說,CLTs想要推廣、教育成員的概念就是房屋是「家」和「居所」,不是供投資的「商品」,因此在社區成員離開將房屋售出時,並不應期望從中得到極高的利潤,而是讓其他人能夠公平享有資源。

不過,Waratah信託指出,CLT要能夠在澳洲順利推行,首先必須克服的是未同步成熟的法令,例如上述的Mount Alexander Community Land受限於維州的法律而無法以信託命名,只能以有限公司(Limited)來代替。

此外,在澳洲剛起步的CLTs面臨的另一項挑戰是需將英美等國家相關經驗及法律架構引進澳洲,使其適用於澳洲社會,並動員各級政府、計劃方案、非營利組織與基金會等社會網路,讓它們都能夠熟悉這樣的產權模式並投入資源,因為支持CLTs會比將納稅人的錢投入「首次購屋者補助方案」更具長期社會效益,並能夠彌補社區住宅的不足、發揮相當益彰的作用。

在土地資源有限的今日,社區土地信託的置業模式已然逐漸成為一種全球趨勢和社會運動,若政府與民間資源能夠積極投入,將有望能夠為澳洲的置業體系提供另一條永續發展的道路和新選擇。

可能相關文章