從真實生活案例看澳洲人生百態 – 房屋買賣之仲介傭金爭議

屋主在考慮將房屋出售時一般都借助於房屋仲介(Real Estate Agent),房屋售出後仲介按房屋售價的一定比例抽取佣金(commission)。本周案例中屋主售出一房,卻被兩位仲介要求支付佣金,而法院竟判決兩位仲介的請求都有理,屋主應當支付兩份佣金,這是怎麼一回事呢?

事實經過大致如下:屋主和仲介「甲」簽下了一定期間內的獨家委託代理權協議(exclusive agency agreement),而在該期間內,由於時間計算錯誤,屋主誤以為原協議已經過期,又找了另一位仲介「乙」並簽署了另一份個別委託書(sole agency agreement).實際上第一份協議仍然有效,仲介乙在原協議的有效期內賣出了房子,導致甲乙二仲介同時向屋主要求佣金。結果法官判決屋主抗辯沒有理由,兩位仲介的佣金都應完全給付並且加上利息。在本案中有關法律的爭議技術含量很高,在此不予討論,主要法院的判決理由是所謂的獨家委託代理權協議(exclusive agency agreement)即指屋主將房屋出售一事全權委託給甲,只要協議期間房子賣出,無論是不是甲賣的,甲都應當得到全額佣金。

最後請記住宮律師這句話「委託房屋買賣的合約並不如大家想像的那樣簡單」。 在昆士蘭州一般獨家委託代理協議到期後如沒有特別加以註明,會自動轉變成「開放式(open listing)」,即所有仲介均可設法代售,實際售出的仲介有權要求佣金,而屋主也可自行出售。一般而言,要完全終止需要30到90天的通知。即使如此法院的判例還指出在有些情況下,如果在獨家委託代理權協議的期限內由原仲介介紹客戶去看房子,雖然成交實際發生在代理權過期之後並由另一仲介完成,只要原仲介的介紹行為有效的導致了房屋買賣的成交(effective cause of the sale),屋主也要支付原仲介的佣金,並且不能因此免於支付實際賣出房子的現仲介的佣金。而且在有些例外的狀況下,即使房屋買賣沒有成交,只要屋主受到損害賠償金,仲介都是有權按比例抽取提成的。所以在與仲介簽訂買賣委任協議時,最好找律師看清楚,知道自己的權利、義務、權限、時間,否則申述無門,還要付出兩筆可觀的佣金。

 

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